valor de AVALIAÇÃO VENAL ou de AVALIAÇÃO COMERCIAL, do quê VOCÊ PRECISA mesmo ?

valor de AVALIAÇÃO VENAL ou de AVALIAÇÃO COMERCIAL, do quê VOCÊ PRECISA mesmo ?

No Brasil, a necessidade de se obter o valor dos imóveis para atender ao mercado de corretagem imobiliária surgiu a partir da promulgação da “Lei das Terras” (Lei 601 de 18/09/1850). Ao extinguir o sistema de concessão vigente desde 1375, proporcionou a criação do mercado imobiliário nos moldes como ainda usamos hoje, criando a figura do Proprietário Imobiliário e disciplinando os locais de registros da posse destes imóveis, que na época ocorriam nas Paróquias.

No Brasil colonial o valor dos imóveis era obtido pela expectativa do que podia render em aluguéis, arrendamento ou gerar de produção.  Com o declínio da escravatura os imóveis passaram a ser usados em substituição aos escravos na adoção de garantias de empréstimos, nascendo aí também a famigerada especulação imobiliária.

Já no início do século XX a necessidade de normatizar a cobrança de IPTU e disciplinar a política de desapropriação de terras para as obras de mobilidade da Prefeitura de São Paulo transformou dois de seus diretores em autores de importantes trabalhos : Vitor da Silva Freire, autor do primeiro manual disciplinador da obtenção do valor venal dos imóveis de São Paulo e  Ernani Ferraz Nogueira, que criou a classificação de imóveis em três métodos : comparativo de dados de mercado, método de capitalização e método do custo de reprodução.

Nesta mesma época, para comprovar que técnica matemática não é nada sem a noção e  a percepção da prática comercial do mercado imobiliário, com as gigantescas obras do governo Faria Lima, começaram também a se avolumar processos judiciais questionando os valores apurados pelos engenheiros de avaliações da prefeitura, em  distonância entre os valores avaliados e os valores praticados pelo mesmo mercado imobiliário. 

Para amparar as decisões judiciais e pacificar estes questionamentos foram criadas Comissões tanto por Avaliadores Judiciais dos Fóruns, quanto pela própria prefeitura e Institutos de Avaliações mas nada de definitivo foi apurado além da necessidade de se rediscutir os parâmetros das fórmulas usadas pelos Engenheiros de Avaliações, até então únicos profissionais reconhecidos perante a justiça e a prefeitura de São Paulo para apuração dos valores de imóveis.  As modificações propostas em todos os estudos pediam a incorporação de “novos” fatores às fórmulas matemáticas já consagradas. As alterações nas fórmulas e na construção dos métodos de avaliação rumavam para incorporar as percepções de qualidade até então usados apenas pelos corretores de imóveis para justificar diferenças de valores entre patrimônios: testada, valorização por esquina e outras frentes e condições diferenciadas de aproveitamento do imóvel para comércio ou indústria.

Onde muitos viam apenas divergências, o pensamento cientifico via apenas “rumo ao equilíbrio”, pois a observação dos fatos que compõem o valor do imóvel para sua classificação dentro de conceitos homogeneizados é o que permite à Avaliação Patrimonial ser considerada uma Ciência Cultural. O apuro da técnica sem a compreensão dos aspectos interdisciplinares que compõem o mercado não leva à um resultado mercadologicamente correto.

A prática da percepção dos termômetros e comportamentos do mercado imobiliário  permitem ao Corretor de Imóveis incorporar os fatores INTANGÍVEIS que fazem um imóvel valer “mais” ou “menos” que outro dentro do comportamento do mercado, que é o que interessa para transformar uma transação imobiliária de fracassada em bem-sucedida.   É certo que nem sempre o valor venal de um imóvel corresponde ao seu valor de mercado dentro do momento da avaliação.

Desde as medidas por “cabeças” do  valor do Brasil colonial,  passando pela percepção do valor de “melhor aproveitamento” no Brasil moderno,  até a atual interdisciplinaridade da união dos valores tangíveis com os valores intangíveis usados no Brasil contemporâneo, o certo é que a Ciência Cultural da Avaliação de imóveis está no Caminho Certo.

Durante uma negociação, se o Parecer Técnico de Avaliação Imobiliária proporcionar à quem compra a sensação de ter pago um valor justo, e à quem vende a sensação de ter se desfeito de seu patrimônio dentro de uma transação o mais perfeita que lhe foi possível, então o Corretor de Imóveis cumpriu seu melhor papel dentro das engrenagens do mercado imobiliário.

Seja atestando a habitabilidade imediata ou mesmo assegurando que após decorridos cinco anos para o acabamento ou vinte anos para a estrutura de seu primeiro imóvel ou mesmo durante a necessidade de ressarcimento por seguro patrimonial, for possível ao proprietário do imóvel, usando o Laudo de Avaliação Imobiliária recebida, ter condições de receber um ressarcimento que lhe permita  ser indenizado a ponto de reproduzir  seu patrimônio no mesmo ou em outro lugar,  então o Engenheiro de Avaliações cumpriu seu verdadeiro papel.

A história é objetiva, mas uma coisa é inquestionável, seja Corretor ou Engenheiro, as avaliações de cada tem seu valor específico.

Artigo de Juliano Lobato Evangelista

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