Corretor de Imóveis : oriente corretamente seus clientes sobre permuta de Imóveis por Pedras Preciosas

Corretor de Imóveis : oriente corretamente seus clientes sobre permuta de Imóveis por Pedras Preciosas

Encontrar quem oferte imoveis urbanos ou rurais em troca por pedras e/ou metais preciosos já é negócio corriqueiro em nosso mercado Imobiliário. Porém como todo negócio, precisa ser cercado de cuidados para que ambos os clientes (que estão trocando seus produtos) fiquem satisfeitos com a negociação. Para ser um bom negócio as duas partes precisam colocar os bens pelo valor de avaliação de mercado e não pelo valor de liquidação forçada. Quando os dois patrimônios entram pelo seu valor real, ninguém sai perdendo. Negócio Perfeito só ocorre quando é bom para os dois lados.

Amparados pelo Código de Processo Civil (Lei 5.869, de janeiro de 1973), bem como pela Lei de Execuções Fiscais (Lei no. 6.830, de setembro de 1980), a utilização de pedras e metais preciosos como garantia de execuções e/ou parcelamento de débitos fiscais, tributários e financeiros, é um procedimento que tem se tornado mais frequente especialmente como forma de quitação de dívidas judiciais já em estágio de penhora Judicial.

O QUE DIZ A LEI – No Capítulo IV, do Código de Processo Civil , que fala da expropriação de bens do devedor para satisfazer o direito pleiteado do credor, em seu Artigo 655, encontramos:

“Art. 655 – Incumbe ao devedor, ao fazer a nomeação de bens à penhora, observar a seguinte ordem:
I – Dinheiro;
II – Metais e pedras preciosas;
III – Títulos da dívida pública da União ou dos Estados;
Parágrafo 1 – Incumbe também ao devedor:
V – Atribuir valor aos bens nomeados a penhora.”
A Lei de Execuções Fiscais (n . 6830, de setembro de 1980) que “Dispõe sobre a cobrança judicial da dívida ativa da Fazenda Pública”, em seu artigo 9 , diz:
“Artigo 9 º – Em garantia da execução, pelo valor da dívida, juros e multa de mora e encargos indicados na Certidão da Dívida Ativa, o executado poderá:
… III – Nomear bens a penhora, observada a ordem do art. 11″
Art. 11 – A penhora ou arresto de bens obedecerá a seguinte ordem:
I – Dinheiro;
II – Títulos da dívida pública, bem como títulos de crédito, que tenham cotação em bolsa;
III – Pedras e metais preciosos;

Todos os esforços devem ser feitos para se evitar que imóveis sejam penhorados e levados à leilão. Não é raro ver patrimônios de valor equivalente ou maior que as dívidas serem arrematados por muito abaixo do que eles próprios valem e ainda restar ao devedor a necessidade de complementar valores quando o arremate ocorre por lance inferior ao valor de mercado do bem leiloado.

O CONTRATO – A troca de bens (imóveis) por bem de valor equivalente (pedras preciosas) é operação que deve ser registrada em escritura pública onde deve constar a forma da permuta e o prazo de quitação. Se houver complementação do valor em dinheiro, o contrato será chamado de COM TORNA e se não houver volta em dinheiro o contrato será chamado de SEM TORNA.

O Corretor de imóveis também deve orientar seu cliente sobre a necessidade de constar no contrato de quem será a responsabilidade pelo pagamento dos tributos de transferência. Lembrando que quando o contrato é SEM TORNA, não haverá a incidência de imposto de Renda pois o negócio é uma permuta entre patrimônios de mesmo valor monetária.

PROCEDIMENTO – No caso de pedras preciosas, é fundamental que estejam Lapidadas e que se confira a veracidade da nota fiscal de origem. Para uso em processos judiciais as pedras preciosas precisam já estarão lapidadas pois não existe valor de referência para pedras brutas, condição essencial para que se dê efeito positivo ao laudo em formato e para uso judicial.

Também deve ser apresentado um Parecer Técnico de Análise Mercadológica das Pedras Preciosas, onde seja acompanhado de : Laudo assinado por gemologo ou geólogo, onde conste o número do registro do Geólogo/Gemólogo no seu respectivo conselho de classe, incluindo uma certidão de regularidade do Profissional; descritivo do tipo e natureza das pedras; número e descritivo da nota fiscal de origem; o número dos lacres;  o reconhecimento da assinatura do Profissional em  cartório, como verdadeira;  o valor estimado das pedras, com base na tabela usada pelo DNPM, que é expressa em dólares por quilate; Declaração do proprietário, com firma reconhecida em cartório, de que o lote de pedras preciosas ofertada a negócio  encontra-se desembaraçada e livre de gravames. Romaneio com a quantidade de pedras e respectivos quilates separadas por estilo de lapidação; Estas informações mínimas constantes no Parecer Técnico são importantissimas pois só com elas é que você poderá usar estas pedras para quitação de dividas diversas pela via Judicial.

Na justificativa da expectativa de preço colocada na avaliação são considerados quatro fatores : peso, cor, pureza e qualidade da lapidação de cada pedra.
O peso é expresso em quilates métricos (1 ct = 0,2 grama). A cor da pedra representa 50% do valor da avaliação, seguido pela pureza (30%) e, por último a exata simetria das facetas na lapidação (20%). A estes critérios são atribuídas notas de 01 a 10.  De acordo com a nota dada para cada pedra é então usada abtabela anual do IBGM (tabela que deve ser usada como referêncial de preço de mercado das pedras preciosas, recomendada pelo Governo Federal). 

INFORMALIDADE –    Importante registrar que o mercado leigo criou uma equivalência de classificação paralela para a qual não existe equivalência técnica, onde as pedras de esmeralda são avaliadas como A, AA, AAA ou AAAA. Segundo o que se pôde perceber, cada letra corresponderia a uma avaliação global de valor de 25 % da qualidade da pedra. Nesse caso uma pedra com apenas uma letra significa que possui apenas 25% da qualidade esperada, já uma pedra com 4 letras seria uma pedra com 100% de qualidade. Ocorre que esta classificação não tem validade para laudos.

OBRIGAÇÕES – Quem oferta as pedras preciosas tem a obrigação de fornecer a nota fiscal e o Laudo Gemológico.  Já o Parecer Técnico de Análise Mercadológica pode ser encomendado apenas no momento da necessidade de se usar a totalidade, ou parte, das pedras recebidas na permuta perante qualquer novo negócio ou para quitações via Judicial.

No momento da finalização da transação é importante que quem recebe as pedras precisas contrate um Geólogo, Gemólogo, lapidador ou Comercializador de Pedras Preciosas de sua confiança para poder conferir a exata correspondência entre o que está escrito no laudo com o que está sendo entregue em mãos.

ESMERALDAS – O Parecer Técnico de Análise das condições de Mercado de Esmeraldas lapidadas deve ser emitido por profissional que possua registro regular ativo em seu conselho de classe federal; O laudo, que vai dentro do Parecer Técnico,  só pode ser emitido por geologo/Gemólogo regularmente inscrito.

DIAMANTES – O Parecer Técnico de Análise Mercadológica das condições de comercialização do Diamante  pode ser emitido por profissional que possua inscrição no CNCD (Cadastro Nacional de Comercialização de Diamantes) mantido pelo DNPM do Ministério das Minas e Energias desde que o profissional também tenha habilitação regular em seu Conselho de Classe. Já o laudo, que vai dentro do Parecer Técnico,  só pode ser emitido por geologo/Gemólogo regularmente inscrito.

MONETIZANDO – Após ter convertido o imóvel do seu cliente em pedras preciosas, você pode orienta-lo a monetizalas de várias formas :
1 – transformando-as em jóias;
2 – aplicando-as em plataformas bancárias internacionais, de onde você pode obter rendimento mensal;
3 – apresentando-as para substituição de bens a penhora, em processos judiciais: seja trabalhista, cível, etc…
4 – realizando a venda simples para terceiros;
5 – apresentando-as como garantia para negócios internacionais diversos, onde são mundialmente aceitas;
6 – Caução para sustação de protesto;
7 – Dação em pagamento pelo artigo 995 a 998 do Código Civil Brasileiro;
8 – Garantia de parcelamentos bancários (bancos públicos ou privados)ou tributos fiscais;
9 – Penhora, na garantia de ação judicial conforme disposto no Art. 655, II do CPC;
10 – Penhora, na garantia de Execução Fiscal, artigo 9º e artigo 11º , III (Lei 6830/80);
11 – Substituição de penhora, Artigo 685, II do CPC e Inciso II do Art. 15 – Lei 6830/80;
12 – Pleitear como garantia para pagamentos de débitos e dívida ativa seja com a união,o estado ou municípios.

Permuta é um Excelente negócio, desde que executado com profissionalismo.

Artigo de Juliano Lobato Evangelista, Corretor de Imóveis, Gestor de Qualidade, Jornalista e Avaliador/Classificador de Pedras Preciosas com registro CNCD no DNPM.

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