{"id":149,"date":"2020-12-26T14:18:55","date_gmt":"2020-12-26T18:18:55","guid":{"rendered":"http:\/\/sindimoveis.cim.br\/?p=149"},"modified":"2020-12-26T14:18:55","modified_gmt":"2020-12-26T18:18:55","slug":"valor-de-avaliacao-venal-ou-de-avaliacao-comercial-do-que-voce-precisa-mesmo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sindimoveis.cim.br\/index.php\/2020\/12\/26\/valor-de-avaliacao-venal-ou-de-avaliacao-comercial-do-que-voce-precisa-mesmo\/","title":{"rendered":"valor de AVALIA\u00c7\u00c3O VENAL ou de AVALIA\u00c7\u00c3O COMERCIAL, do qu\u00ea VOC\u00ca PRECISA mesmo ?"},"content":{"rendered":"
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No Brasil, a necessidade de se obter o valor dos im\u00f3veis para atender ao mercado de corretagem imobili\u00e1ria surgiu a partir da promulga\u00e7\u00e3o da “Lei das Terras” (Lei 601 de 18\/09\/1850). Ao extinguir o sistema de concess\u00e3o vigente desde 1375, proporcionou a cria\u00e7\u00e3o do mercado imobili\u00e1rio nos moldes como ainda usamos hoje, criando a figura do Propriet\u00e1rio Imobili\u00e1rio e disciplinando os locais de registros da posse destes im\u00f3veis, que na \u00e9poca ocorriam nas Par\u00f3quias.<\/p>\n\n\n\n

No Brasil colonial o valor dos im\u00f3veis era obtido pela expectativa do que podia render em alugu\u00e9is, arrendamento ou gerar de produ\u00e7\u00e3o. \u00a0Com o decl\u00ednio da escravatura os im\u00f3veis passaram a ser usados em substitui\u00e7\u00e3o aos escravos na ado\u00e7\u00e3o de garantias de empr\u00e9stimos, nascendo a\u00ed tamb\u00e9m a famigerada especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. <\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 no in\u00edcio do s\u00e9culo XX a necessidade de normatizar a cobran\u00e7a de IPTU e disciplinar a pol\u00edtica de desapropria\u00e7\u00e3o de terras para as obras de mobilidade da Prefeitura de S\u00e3o Paulo transformou dois de seus diretores em autores de importantes trabalhos : Vitor da Silva Freire<\/em><\/strong>, autor do primeiro manual disciplinador da obten\u00e7\u00e3o do valor venal dos im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo e \u00a0Ernani Ferraz Nogueira<\/em><\/strong>, que criou a classifica\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis em tr\u00eas m\u00e9todos : comparativo de dados de mercado, m\u00e9todo de capitaliza\u00e7\u00e3o e m\u00e9todo do custo de reprodu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Nesta mesma \u00e9poca, para comprovar que t\u00e9cnica matem\u00e1tica n\u00e3o \u00e9 nada sem a no\u00e7\u00e3o e \u00a0a percep\u00e7\u00e3o da pr\u00e1tica comercial do mercado imobili\u00e1rio, com as gigantescas obras do governo Faria Lima, come\u00e7aram tamb\u00e9m a se avolumar processos judiciais questionando os valores apurados pelos engenheiros de avalia\u00e7\u00f5es da prefeitura, em \u00a0diston\u00e2ncia entre os valores avaliados e os valores praticados pelo mesmo mercado imobili\u00e1rio.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Para amparar as decis\u00f5es judiciais e pacificar estes questionamentos foram criadas Comiss\u00f5es tanto por Avaliadores Judiciais dos F\u00f3runs, quanto pela pr\u00f3pria prefeitura e Institutos de Avalia\u00e7\u00f5es mas nada de definitivo foi apurado al\u00e9m<\/strong> da necessidade de se rediscutir os par\u00e2metros das f\u00f3rmulas usadas pelos Engenheiros de Avalia\u00e7\u00f5es, at\u00e9 ent\u00e3o \u00fanicos profissionais reconhecidos perante a justi\u00e7a e a prefeitura de S\u00e3o Paulo para apura\u00e7\u00e3o dos valores de im\u00f3veis.\u00a0 As modifica\u00e7\u00f5es propostas em todos os estudos pediam a incorpora\u00e7\u00e3o de \u201cnovos\u201d<\/em><\/strong> fatores \u00e0s f\u00f3rmulas matem\u00e1ticas j\u00e1 consagradas. As altera\u00e7\u00f5es nas f\u00f3rmulas e na constru\u00e7\u00e3o dos m\u00e9todos de avalia\u00e7\u00e3o rumavam para incorporar <\/em><\/strong>as percep\u00e7\u00f5es de qualidade at\u00e9 ent\u00e3o usados apenas pelos corretores de im\u00f3veis para justificar diferen\u00e7as de valores entre patrim\u00f4nios: testada, valoriza\u00e7\u00e3o por esquina e outras frentes e condi\u00e7\u00f5es diferenciadas de aproveitamento do im\u00f3vel para com\u00e9rcio ou ind\u00fastria.<\/p>\n\n\n\n

Onde muitos viam apenas diverg\u00eancias, o pensamento cientifico via apenas “rumo ao equil\u00edbrio”, pois a observa\u00e7\u00e3o dos fatos que comp\u00f5em o valor do im\u00f3vel para sua classifica\u00e7\u00e3o dentro de conceitos homogeneizados \u00e9 o que permite \u00e0 Avalia\u00e7\u00e3o Patrimonial ser considerada uma Ci\u00eancia Cultural. O apuro da t\u00e9cnica sem a compreens\u00e3o<\/em><\/strong> dos aspectos interdisciplinares que comp\u00f5em o mercado n\u00e3o leva \u00e0 um resultado mercadologicamente correto.<\/p>\n\n\n\n

A pr\u00e1tica da percep\u00e7\u00e3o dos term\u00f4metros e comportamentos do mercado imobili\u00e1rio\u00a0 permitem ao Corretor de Im\u00f3veis incorporar os fatores INTANG\u00cdVEIS que fazem um im\u00f3vel valer \u201cmais\u201d ou \u201cmenos\u201d que outro dentro do comportamento do mercado, que \u00e9 o que interessa para transformar uma transa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria de fracassada em bem-sucedida.\u00a0 \u00a0\u00c9 certo que nem sempre o valor venal de um im\u00f3vel corresponde ao seu valor de mercado dentro do momento da avalia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Desde as medidas por \u201ccabe\u00e7as\u201d do \u00a0valor do Brasil colonial, \u00a0passando pela percep\u00e7\u00e3o do valor de \u201cmelhor aproveitamento\u201d no Brasil moderno, \u00a0at\u00e9 a atual interdisciplinaridade da uni\u00e3o dos valores tang\u00edveis com os valores intang\u00edveis usados no Brasil contempor\u00e2neo, o certo \u00e9 que a Ci\u00eancia Cultural da Avalia\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis est\u00e1 no Caminho Certo.<\/p>\n\n\n\n

Durante uma negocia\u00e7\u00e3o,<\/strong> se o Parecer T\u00e9cnico de Avalia\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria<\/strong> proporcionar \u00e0 quem compra a sensa\u00e7\u00e3o de ter pago um valor justo, e \u00e0 quem vende a sensa\u00e7\u00e3o de ter se desfeito<\/strong> de seu patrim\u00f4nio dentro de uma transa\u00e7\u00e3o o mais perfeita que lhe foi poss\u00edvel, ent\u00e3o o Corretor de Im\u00f3veis<\/strong> cumpriu seu melhor papel dentro das engrenagens do mercado imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

Seja atestando a habitabilidade imediata ou mesmo assegurando que ap\u00f3s decorridos cinco anos para o acabamento ou vinte anos para a estrutura de seu primeiro im\u00f3vel ou mesmo durante a necessidade de ressarcimento por seguro patrimonial, for poss\u00edvel ao propriet\u00e1rio do im\u00f3vel<\/strong>, usando o Laudo de Avalia\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria<\/strong> recebida, ter condi\u00e7\u00f5es de receber um ressarcimento que lhe permita \u00a0ser indenizado a ponto de reproduzir \u00a0seu patrim\u00f4nio no mesmo ou em outro lugar, \u00a0ent\u00e3o o Engenheiro de Avalia\u00e7\u00f5es<\/strong> cumpriu seu verdadeiro papel.<\/p>\n\n\n\n

A hist\u00f3ria \u00e9 objetiva, mas uma coisa \u00e9 inquestion\u00e1vel, seja Corretor ou Engenheiro, as avalia\u00e7\u00f5es de cada tem seu valor espec\u00edfico.<\/p>\n\n\n\n

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Artigo de Juliano Lobato Evangelista<\/sup><\/em><\/p>\n

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Seja uma AVALIA\u00c7\u00c3O VENAL ou uma AVALIA\u00c7\u00c3O de VALOR COMERCIAL, o importante \u00e9 que o Parecer T\u00e9cnico e o Laudo de Avalia\u00e7\u00e3o, comp\u00f5em o documento b\u00e1sico de um im\u00f3vel, juntamente com sua matr\u00edcula.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":150,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[2],"tags":[9],"class_list":["post-149","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-artigo","tag-avaliacao"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t